Элитное жилье не продается

Наиболее закрытый, противоречивый и в то же время привлекательный сегмент недвижимости - элитное жилье - обсудили на очередном заседании пресс-клуба «КВ - диалоги о недвижимости». Организаторы - еженедельник «Квартирный вопрос» и компания «Тюменинвестстрой» - пригласили на встречу представителей известных строительных компаний Тюмени, риелторов и аналитиков рынка недвижимости.

Заместитель генерального директора по коммерции компании «Тюменинвестстрой» Светлана Утешева рассказала, что задача застройщика элитной недвижимости очень непроста. Он должен уже сегодня предвидеть, что будет востребовано через несколько лет. В сегменте дорогого жилья премиум-класса это особенно чувствуется, поскольку клиентов сложно чем-то удивить - они опытные, грамотные, знакомы с другими проектами, у них сформирован образ идеального жилья и представление о нем у каждого состоятельного человека свое. Сейчас невозможно по стоимости жилья определить: является этот объект элитным или нет. Является ли только стоимость показателем элитности? Панельный дом в центре может продаваться по цене качественного кирпичного дома, который находится в микрорайонах.

Впрочем, все условия, при которых в Тюмени появляется жилье премиум-класса, диктует рынок. На стоимость квартир влияет объем затрат на реализацию проекта. Так, повышение цен на некоторые строительные материалы достигло 60 процентов, изменились система отношений с энергоснабжающими компаниями, выросла плата за водопотребление и водоотведение, за тепло. Вторым фактором, определяющим уровень цен на элитное жилье, является соотношение спроса и предложения. По информации аналитика компании «БрОК» Валентины Трошиной, из 120-150 тысяч квадратных метров строящегося в Тюмени элитного жилья на продажу вставлена лишь треть. Все остальное либо уже продано, либо зарезервировано.

Основные черты жилья премиум-класса таковы: удобное, очень часто престижное месторасположение дома; высокое качество строительных материалов; хорошая инженерия, в том числе автономное тепло- и водоснабжение, двухуровневая подача воды, удобные планировки, наличие подземной парковки с прямым доступом из квартиры; высокие потолки; благоустроенная и охраняемая территория, которая включает в себя не только гостевую парковку, но детские и спортивные площадки. Помимо этого, жилье бизнес- и премиум-класса - это определенная форма обслуживания дома. Такие дома обслуживает профессиональная эксплуатирующая компания, которая обеспечивает комфортное проживание собственникам жилья и оперативно решает возникающие проблемы.

В Тюмени есть несколько элитных комплексов жилой застройки. Часть из них уже заселена, часть только в проекте. Объединяет их превышение спроса над предложением.

Первый элитный - «Цитадель»

Первый признак элитного жилья - расположение объекта. «Цитадель» - это исторический центр и близость к областному правительству в буквальном смысле слова. Более центрального места для элитного дома в Тюмени нет и не будет, считает генеральный директор компании «НИККА-Центр» Татьяна Бячкова. Второй признак - это окружение. Сложно представить элитный дом с видом на малосемейку или общежитие. Третий - экология, но данное условие трудно выдержать в нашем городе. Четвертый - инфраструктура внутренняя и внешняя, наличие парковочных мест.

Первая очередь «Цитадели» начата в 2000 году, вторая очередь закончена и введена в эксплуатацию в 2006 году. Минимальная площадь квартиры составляет 105 квадратов, таких квартир восемь, самые большие квартиры - 260 метров. Но есть нестандартные, площадь которых - до 400 и более квадратных метров. Потолки - до трех метров. Ограничением при строительстве объекта была высотная отметка: разрешили строить не выше здания правительства области. В «Цитадели» расположено четыре банка, фитнес-центр. Кстати, г-жа Бячкова не разделила оптимизм коллег из «Статуса», которые представляли свой проект. По ее словам, если замкнуть весь сервис на жильцах дома, то фитнес-центр обанкротится в первый год эксплуатации. На вторичном рынке квартир жилого комплекса нет: как только появляется информация, что освобождается квартира, находится покупатель среди знакомых или друзей хозяев.

Жильцы «Цитадели» - областные чиновники, топ-менеджеры не только тюменских компаний. Проект практически не был в открытой продаже.

«Серебряковский квартал» - «Ладья»

Проект компании «Тюменинвестстрой» - «Серебряковский квартал» - находится в самом центре Тюмени, в исторической части города, на пересечении улиц Ванцетти и Советской. Квартал на данный момент построен, реализованы почти все квартиры. Главная изюминка квартала - «Ладья», новый 16-этажный дом премиум-класса.

В доме нет однокомнатных квартир, минимум - двухкомнатные, самые большие - четырехкомнатные. Площадь квартир - от 90 до 180 метров. Стоимость одного квадратного метра - от 100 до 160 тысяч рублей в зависимости от этажа. В доме 60 квартир, несколько уже продано, некоторые клиенты ждали открытия продаж давно.

«Да Винчи хауз» будет сдан в эксплуатацию в середине 2009 года. Он расположен на улице Красина, напротив Театра кукол и масок. 14-квартирный жилой дом премиум-класса был спроектирован известным тюменским архитектором Нурланом Сапаровым. Дом пяти-шестиэтажный, здесь будет расположен фитнес-центр, подземная парковка, охраняемый двор. Все квартиры - трех-четырехкомнатные. Планировки очень продуманны: большие прихожие, высокие потолки - 3,26 метра (уже после выполнения стяжки). Стяжка - с дополнительной звукоизоляцией. Если соседи над вами гуляют, танцуют, что угодно делают - вы ничего не слышите. В этих квартирах на вас ничего не давит: огромные пространства, застекленные террасы, выходящие во внутренний двор. В доме используются только экологичные материалы. Ни о каком пластике, ни о какой пене и речи не идет.

Если в обычных домах вытяжки обычно бывают в санузле и на кухне, то здесь в каждой комнате есть свой отдельный вытяжной канал. На площадке располагаются всего две квартиры. Лифт будет подниматься из подземной стоянки. Практически все квартиры в доме уже проданы, однако несколько квартир будут реализованы после сдачи дома в эксплуатацию.

Директор по маркетингу управляющей компании «Статус» Елена Путилова впервые рассказала о новом микрорайоне, который появится в квадрате улиц Горького-Фабричной-Мельничной-Котовского. Известно, что по генплану улица Котовского будет пробиваться до улицы Максима Горького. Жилой комплекс появится на «новой» улице Котовского. Он будет состоять из восьмиэтажных домов, расположенных на площади четыре гектара. Проект будет делиться на два подпроекта.

Первый будет располагаться на одном гектаре. Это дом из 30 квартир, на каждую запланировано по три машиноместа. В доме будут трех-семикомнатные квартиры площадью от 170 метров до 400. Высота потолков - не меньше 3,5-4 метров. На первом этаже будут размещаться клубы - мужской, женский, детский; спортивный комплекс с бассейном 25 метров. На территории микрорайона будет озеро, детские площадки, фонтанные группы, клумбы, аллеи. В проекте запланировано отдельное здание для водителей, охранников, садовников, которые будут обслуживать этот микрорайон.

Второй подпроект - три дома на 180 квартир плюс по два машиноместа на квартиру. 210 квартир на четырех гектарах - это очень мало. Но это сделано ради уютных просторных дворов, паркингов, спортивных площадок, на которых смогут проводиться профессиональные соревнования по мини-футболу. Огороженная территория будет и для пешеходов, и для автомобильного транспорта, все въезды буду снабжены КПП - въезд будет осуществляться по пропускам.

У элитных комплексов есть еще ряд отличий от типового жилья - элитные квартиры почти не появляются на рынке вторичного жилья. Их редко приобретают с помощью ипотеки. Иногда потенциальным покупателям отказывают в приобретение жилья потому, что соседи по лестничной клетке - против.

Участники встречи в пресс-клубе были едины в том, что сегодняшние параметры и требования, предъявляемые к квартирам премиум-класса, постепенно переходят в другие сегменты жилой недвижимости, и благодаря элитному жилью рынок качественно подтягивается.